정부 대출 추가 규제, 가계부채관리방안 발표

정부가 가계부채관리 방안을 발표했는데 많은 것 중 3가지가 달라집니다.

이미지 Pixabay

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DSR 규제

소득에 따라 대출을 제한하는게 DSR 규제인데, DSR은 개인이 연간 부담하는 대출 원금과 이자의 합을 소득으로 나눈 비율입니다. 예를 들어 DSR 40% 이면 연봉이 1억이면 연간 갚는 원리금이 4천만 원을 넘어서면 안 됩니다.

DSR = (대출 원리금 + 이자의 합) ÷ 소득

자신의 수입이 얼마든간에 상관이 없는데 수입의 40%를 원금까지 포함해서 빚값는데 쓰면 안 된다는 정부의 정책 발표입니다. DSR규제를 적용받는 대상이 전부다가 아니라 규제지역에 6억 초과 아파트를 살때 혹은 1억 넘게 신용대출을 받을 때적용을 했었는데 내년부터는 총 대출이 2억을 넘기면 어느 상품이든 전부다 대상이 됩니다. 7월부터는 1억 원이 대상이 됩니다.

적용기준금액	적용시기
2억원	2022년 1월
1억원	2022년 7월

1년쯤 후에는 모든 사람이 대상이 점차 넓어 집니다.

구체적인 설명을 드리자면 연봉이 4천만원에 대출이 없는 사람이 6억짜리 집을 사면 LTV 60% 적용 집값의 60%는 대출이 나오는데 3억 6천까지는 대출이 나오고 신용대출이 필요하면 연봉까지 가능하니까 4천만 원 추가 대출이 가능합니다. 합산하면 4억까지 가능 그런데 내년 1월부터 똑같은 상황 이어도 DSR 40% 규제를 적용하면 주택담보대출 30년 3억, 40년 3억 5천 까지만 대출이 됩니다. 만기를 길게 설정할수록 매달 갚는 금액이 줄어드니 길게 하면 대출을 좀 더 받을 수 있는데 이게 최대입니다. 결국은 5천만 원에서 1억 원이 줄어든다고 보시면 됩니다. 소득이 낮고 집값이 비쌀수록 영향을 많이 받게 되네요.

과거는 소득을 보지 않았는데 앞으로는 소득을 보겠다는 겁니다.
연봉이 높고 대출이 작을수록 유리한 조건이겠네요.

기존에 DSR규제는 은행은 40%, 2금융권은 60%까지 됐었는데 2 금융권도 50% 하향하고 이런 비율과 규제는 정하지 않고 상황을 봐가면서 규제를 하겠다고 관리 방안에 나와 있습니다.

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비주택담보대출과 신용대출

원금을 갚아야 할 비주택담도대출과 신용대출 만기도 짧아집니다.

• 신용대출일 경우 만기가 얼마든간에 7년이 있었고 1년 만기로 내년 천만 원을 갚기로 하고 돈을 빌렸는데 매달 이자가 나가는데 이자는 얼마든 상관없이 원금을 7년 나누기 천만 원 하면 1년에 원금을 145만 원 갚아야 하는 걸 이제는 5년으로 줄어서 200만 원의 원금을 갚아야 합니다.
• 비주택담보대출 토지대출, 상가대출등 10년 에서 8년으로 단축됩니다.

똑같은 돈을 빌렸어도 연간 계산하는 금액이 달라져서 실제로는 총 대출 가능한 효과가 줄어듭니다.

대출종류	기존 원금 계산 년수	변경 원금 계산 년수
신용대출	7년	5년
비주택담보대출	10년	8년

전세대출

DSR규제에서 일단은 미포함입니다. 지난 4월에 나왔던 원안 그대로인데요. 전세대출, 예금보험대출, 보험약관대출 소득 이외에 제원으로 상환 가능한 대출은 DSR에서 제외됩니다.

전세대출의 간접적인 규제는 시작이 될 것으로 보입니다.

가계대출의 양적 증가를 줄이겠다는 건데 이걸 어떻게 줄일 거냐 하면 전세대출도 원금을 상환하는 방식으로 유도하겠다고 합니다. 유도 표현을 썼는데 무슨 뜻이냐 하면 은행에서 지금 전세대출을 하면 갱신할 때 이자만 갚다가 한 번에 낼 때 갚는데 정부가 은행에 앞으로는 돈을 빌릴 때 원금까지 갚는 가능한 상품을 만들라고 지시를 한 상태에 원금상환 비중이 늘어날수록 인센티브를 주겠다는 겁니다. 정책자금 대출의 비중을 늘리거나 해서 인센티브를 줘서 늘려가겠다는 겁니다.

소비자가 좋은 거는 딱하나 있네요. 원리금으로 갚아야 할 금액이 줄어드니 중소 상환 수수료 정도는 싸지겠지만 원금까지 상황해야 하니 가계에 부담이 더 될 수밖에 없는 상황입니다.

사업자 대출은 아직도 실수요자 대출에 포함되지 않아 사업자를 내는 사람이 많다고 합니다.

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대출규제 알아두자

내년 하반기 7월이 되면 계약갱신청구권이 끝나면 전세 물건이 상한이 없이 받을 수 있는데요. 이런 물건이 나오기 시작할 텐데 거기에 들어가려는 세입자는 전세자금이 크게 필요합니다. 이런 수요가 은행에 몰리게 되면 은행별로 대출이 안 되는 사태를 막기 위해서 은행은 연간 계획을 세우되 분기별로 계획을 세우라고 대책에는 쓰여있습니다. 그런데 가계부채 증가세가 잡히지 않으면 추가 대책을 내놓겠다고 하는 상태입니다.

전세자금 추가 대출을 받을 경우 DSR 적용할 수도 있고 상황에 따라 전세자금 대출을 할 때 소득을 보고 보증비율을 보고 전체적으로 대출을 나가게 하는 내용도 포함되어 있습니다. DSR 빠진다고 안심할 수 없는 상황에 하반기 분위기를 보면서 전세자금 대출 계획을 짜야겠습니다.

카드z론도 내년부터 DSR 포함하는데 신용대출이기 때문에 포함되는데 다른 신용대출처럼 원금 갚아야 할 금액이 5년이 아니라 만기일입니다. 카드z론을 쓰신 분들은 더 대출 금액이 줄어들 것이니 참고해야 할 것 같습니다.