장기일반 민간임대주택 편법분양, 공공임대주택과 차이점

민간임대주택이 전세자금대출등 정부에서 대출을 조이면서 편법으로 분양되고 있는데 장기일반 민간임대주택과 공공임대주택의 차이점을 알아보겠습니다. 

 

이미지 출처 Flickr

 

공공임대아파트

공공에서 임대하는 아파는 LH에서 지어서 분양해서 난중에 실제로 분양 전환을 하는 아파트 입니다.  현재는 5년 임대, 10년 장기 임대가 있습니다. 정부 지원으로 받는 서울시 쉬프트 장기전세임대, LH공공임대, 리츠가 여기에 포함됩니다. 

 

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민간임대아파트

민간임대주택 또는 장기일반 민간임대주택 이라고도 합니다. 주체가 민간이 임대하는 임대 아파트입니다.

최소 10년 이상 임대주택으로 활용을 해야 하고 이후에 분양을 선택유무는 민간이 결정을 하는겁니다. 박근혜 정부때 도입되어온 뉴스테이 제도가 개편되고 변화하면서 조금 세분화됐는데 이게 공공으로부터 지원을 받으면 공공지원민간임대라고해서 세제혜택 용적률 인센티브를 주고 대신에 입주자에 대한 조건이 까다로워 집니다. 

 

공공에서 지원을 아무것도 안받으면 건설회사에서 지어진 아파트면 장기일반 민간임대라고 하는데 지원이 없는 대신 별다른 제약조건이 없습니다. 여기에 들어갈려면 만 19세면 되고 주택수도 상관없고 청약통장도 필요 없습니다. 청약시에 거주요건만 따지면 됩니다. 50%로 해서 반은 해당거주지, 반은 인접지역 이렇게 조건만 충족하면 들어갈수 있습니다. 

 

결국 민간임대라서 세입자가 되는겁니다. 그래서 집을 사는게 아니라 청약통장도 필요없습니다. 다만 편법 이라고 치부하는게 법의 구멍을 찾아서 10년 이상 임대를 한다음에는 분양을 어떻게 하든 민간 사업자 마음입니다. 그 분양 조건을 어떻게 정해도 상관없습니다.

 

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요즘에는 어떤식으로 분양을 하면 예를들면 지금 보증금 2억에 월세 20만원에 임대를 합니다. 그런데 10년후에 분양받아 가실려면 지금 계약을 하십시요. 대신조건은 3억 그러면 차액이 1억이 생기는데 10년후에 내는게 아니라 지금 보증금 내실때 같이 내면 10년후 분양을 해드리는것으로 해준다는겁니다.

사실상 분양을 하게 되는 겁니다. 

 

지금 10년후 아파트값 다 받고 월세 인척 하면서 형식적으로 조금씩 받고 대신 돈은 다 받아 갔으니 약속은 10년후에 지겠다는 이야기 입니다. 

 

민간임대는 잇점이 있습니다. 내집이 아니라 주택수 포함 안되고, 재산세, 보유세, 취득세, 종부세도 내지 않습니다. 보유하고 있는 동안 전대도 가능합니다. 법적으로 회사의 승인 없이 전대를 하면 퇴거 당한다고 명시는 되어 있는데 회사에서는 안해줄리가 없죠 회사에서 정하기 나름입니다.

 

세입자도 들릴수 있는데 보증금이나 집값을 다 내놓은 상태라서 나가는 사람이 권리금을 얹어서 받아서 나갈수 있습니다. 집을 팔고 나가는거나 마찬가지 입니다. 이럴때는 내 집이 아니라 양도세를 안내도 되고 내다보니 현금거래가 이루어지고 당연히 세금 구멍이 생깁니다. 

 

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들어가는 사람 입장에서는 지금 시세의 비슷한수준 주변의 분양가 살짝높은 수준으로 받을수 있고 건설사 입장에서는 분양가 상한제 때문에 고분양을 못하는데 분양이 아니라 임대라서 보증금 규제가 없고 나중에 분양을 생각해서 약속의 의미로 돈을 받는거라서 분양가 상한제 대상 자체가 아닙니다. 

 

정부는 지난달 제도 개선을 마쳤으며 조만간 적용 사례가 나올것 이라고 하는데 항상 이득을 보는 사람은 법망 피해서  취득 하신분들이 이득을 많이 보네요.

 

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