부동산 규제지역 해제에 따른 투기과열지구 조정대상지역 대출, 세금, 청약제한 알아보기

11월 정부가 부동산 활성화를 위해 규제지역을 대거 풀었는데요. 이에 따른 투기과열지구 조정대상지역의 대출, 세금, 청약제한을 알아볼게요.

 

서울과 경기 과천, 성남(분당,수정), 하남, 광명을 제외한 전국 모든 지역을 부동산 규제지역에서 해재했습니다. 

 

대통령 주재로 제 11차 비상경제민생회의엣 논의된 실수요자 보호 및 거래정상화 방안에 따른 후속조치인데요. 이에 따라서 정부가 경기도 9곳을 투기과열지구에서 해제 했다고 합니다. 수원, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지,기흥, 동탄2가 대상입니다. 

 

그래서 현재 남아있는 투기과열지구, 조정대상지역은  서울 전역, 성남, 하남, 광명 4곳만 남아있습니다. 

 

부동산 규제 헤재 및 대출 규제 완화

 

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부동산 규제 완화

1) 규제 정성화

• 서울 및 서울 연접 일부 제외한 규제지역 해제
• 현재 발표된 LTV 규제 완화 방안 연내 시행

2) 실행활 애로해소

• 무순위 청약 거주지 요건 폐지
• 생애최초 주택구입자 취득세 감면 세제 지원 요건 완화

3) 무주택 주거취약계층

• 서민실수요자 우대 LTV 한도 4억 에서 6억으로 상향
• 청년전세 특례보즈한도 확대 1억 에서 2억 으로 상향

4) 주택보유 서민, 중산층

• 생활안정,임차보증금 반환 목적 주담대 규제 완화
• 임차보증금 반환 대출 보증 한도 확대 1억 에서 2억 으로 상향
• 주담대 채무조정 대상 탄력적 산정

 

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투기과열지구 조정대상지역 규제 내용

구분	투기과열지구	조정대상지역
대출	LTV 50% (다주택자 대출 불가)	LTV 50% (다주택자 대출 불가)
세제	-	- 취득세,종부세 중과세율 적용 - 양도세 중과, 장특공제 베재
정비사업	- 정비사업 조합원 지위양도 제한 - 정비사업 분양주택 재당첨 제한(5년)	재건축 주택공급수 제한
청약	- 민영주택 가점제 적용비율 (85㎡ 이하 100%, 85㎡ 초과 50%) - 재당첨 제한(10년)	- 민영주택 가점제 적용비율 (85㎡ 이하 75%, 85㎡ 초과 30%) - 재당첨 제한 (7년)

① [투기과열지구 해제] 수원, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지‧기흥, 동탄2​

② [조정대상지역 해제(경기)] 수원팔달‧영통‧권선‧장안, 안양만안‧동안, 안산, 구리, 군포, 의왕, 용인수지‧기흥‧처인, 고양, 남양주, 화성, 부천, 시흥, 오산, 광주, 의정부, 김포, 동탄2, 광교지구, 성남(중원)​

③ [조정대상지역 해제(인천)] 인천 중·동·미추홀·연수·남동·부평·계양·서구

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2022년 6월과 9월 두차례에 걸쳐 지방 전체(세종 제외)가 규제지역에서 해제된 데 이어 이번에 수도권도 대거 해제했었죠.

​

규제지역은 서울, 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명만 남게됩니다.​

투기과열지구나 조정대상지역으로 지정되면 대출, 세금, 청약제한 등 다양한 규제가 적용되고 있죠.

 

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규제지역에서 해제 전 후 변경되는 내용

변경내용		대상	조정대상지역	규제 해제 후
대출규제	9억 이하 LTV 완화	무주택	60%	70%
		1주택	50%	70%
양도세	비과세 요건 완화	1주택	2년 보유 + 2년 거주	2년 보유
취득세	취득세 완화	2주택	8%	1% ~ 3%
		3주택 이상	12%	8%
보유세	보유세 완화	2주택	1.2% ~ 6%	0.6% ~ 3%

 

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대출 규제 완화

① 규제지역 내 주택 가액별로 차등화되어 있는 무주택 LTV 규제를 50%로 일원화합니다.(2022년 12월 1일)

주택가격	투기과열지구			조정대상지역			비규제 지역
	무주택 (+처분 조건부 1주택)		2주택 이상	무주택 (+처분조건부1주택)		2주택 이상
	현행	개선		현행	개선
9억원 이하	40%	50%	0%	50%	50%	0%	70%
9억원 초과	20%			30%
15억 초과 (apt)	0%			30%

② 투기과열지구 15억 초과 아파트에 대한 주담대 금지 규제도 해제. (2022년 12월 1일)

​

③ 규제지역 내 서민·실수요자의 경우 LTV 규제가 +20%로 완화 적용중이며, 12월부터 총액한도가 4억원→6억원으로 늘어납니다. (2022년 12월 예정)

​

* 무주택자 우대 요건

- 소득: 부부합산 9,000만원 이하

- 주택가액: 투기과열지구 9억/조정대상지역 8억 이하

​

* 9억주택 사례

- 일반 세대주: 최대 4.5억 대출 가능<9억 x 50% = 4.5억>

- 서민·실수요자: 총액한도가 적용되어 최대 4억원 대출 가능

​

​④ 2023년 1월부터 청년전세 특례보증한도를 1억원→2억원으로 확대합니다. (2023년 1월 예정)

※ 청년 맞춤형 전세대출보증 제도
(대상) 만 34세 이하 무주택 세대주, 연소득 7천만원 이하(조건) 임차보증금 7억(지방 5억) 이하 + 임차보증금 5% 이상 지급한 자(보증한도) 1억원(보증료율) 최저보증료율 적용(0.02%)

 

⑤ 생활안정자금 목적 주택담보대출에 적용되는 별도의 대출한도(2억원) 폐지 → 기존 LTV·DTI 한도 내에서 가능해집니다. (2023년 초 예정)

 

※ 임차보증금 반환 목적 주택담보대출 규제 현황
① 투기·투기과열지역 내 15억 초과 APT에 대해 한도 2억원 제한
② 규제지역 내 9억 초과 주택의 경우 3개월 내 전입의무 부과
③ 규제지역 내 2주택자의 경우 다른 보유주택 처분 의무 (3주택 이상은 대출제한)

 

또한 투기‧투과지구 15억 초과 아파트 주담대 허용에 맞추어 15억 초과 아파트에 대한 임차보증금 반환 목적 주담대도 가능해집니다.

 

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그밖에 달라지는 부동산 규제 제도

① 규제지역 내 청약 무순위 신청 자격을 ‘해당 시․군 거주 무주택자’로 제한 중이던 거주요건이 폐지됩니다. (2023년 1월 예정)

​

또한 청약 반복부담 완화 위해 명단 파기시점을 연장하는 한편, 예비당첨자 범위도 확대됩니다.

구분	현행	개선
무순위자격	해당 시‧군 거주 + 무주택자	무주택자
명단 파기	최초계약일 60일 이후	최초계약일 180일 이후
예비당첨자수	세대수의 40% 이상	세대수의 500% 이상

② 생애최초 구입자 취득세 감면 추징예외 요건이 완화됩니다.(2023년 초 예정)

구분	현행	기 발표 개선(6.21) ※ 의원입법 발의  (7.4)	금번 추가 개선
가액기준 소득기준	연소득 7천만원 이하, 3억원 이하(수도권 4억 이하)	폐 지	없음
감면율	50% ~ 100%	100%
감면한도	200만원 한도	없음
추징사유	3개월 내 기입주 시 추징	없음	기존 임대차 권리관계 따른 입주 지역 시 추징 예외 요건 완화

③ 임차보증금 반환 대출 보증 한도를 1→2억원으로 확대됩니다. (2023년 초 예정)​​

④ 6억원 이하 주택 차주에 대해 적용하던 은행권 자체 채무조정 대상을 매출액 급감, 금리상승 등에 따른 상환부담 급증으로 주담대 원리금 정상상환이 곤란한 차주까지 확대적용합니다. (2023년 초 예정)

※ 주택담보대출 채무조정 제도
- (대상) 주택가격 6억원 이하 1주택자 
- (사유) 실직, 폐업, 질병 등
- (채무조정 조치) 차주 상황에 따라 분할상환, 원금상환유예(최대 3년) 

* 상환 곤란차주 해당여부는 차주의 신용도, 다중채무 여부, 가용소득 대비 상환부담 수준, 매출액 및 소득 변동수준 등 다양한 특성을 종합 검토 후 결정됩니다.​

⑤ 2023년부터 안심전환대출과 적격대출을 기존 보금자리론에 통합하여 주택가격·소득요건 등이 확대 적용되는 '특례보금자리론'으로 통합됩니다.

 

상품	우대형 안심전환대출	보금자리론	적격대출
대상	1주택자 (변동·준 고정금리 차주)	무주택자, 1주택자 (처분조건부)
주택가격	4억 에서 6억원 상향	6억원	9억원
대출한도	2.5억 에서 3.6억원 상향	3.6억원	5억원
소득한도	7천만원 에서 1억원 상향	7천만원	없음
금리	3.8 ~ 4.0%	4.25 ~ 4.55%	4.55 ~ 6.91%

 

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